广东多地拟推房贷“商转公”
盘活资金，减轻职工还贷压力。
中房报记者 曾冬梅丨广州报道
为减轻购房者还款压力，越来越多城市发文支持住房贷款 " 商转公 "。
8 月 19 日，珠海市住房公积金管理中心就《珠海市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款实施细则》（征求意见稿）向社会公众公开征求意见。申请人须满足在该市累计缴存住房公积金 24 个月及以上，在该市不超过两套住房等条件。
今年以来，广东已有湛江、茂名、佛山等城市落地实施 " 商转公 "，广州也在 7 月份发布了征求意见稿。从实施情况来看，这一措施在减轻购房者经济负担方面发挥了一定作用，例如，湛江在 4 个多月的时间里就审批通过 " 商转公 " 贷款 982 笔，为购房者节约利息支出约 3515 万元。
华南城市研究会常务副会长姚育宾认为，广东多地相继发布 " 商转公 " 政策，虽然在具体操作流程、贷款额度计算、风险管控等方面有所不同，但政策出发点都是减轻置业贷款利息负担，有助于激活消费需求。
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广州、珠海相继发文
珠海市定义的 " 商转公 " 贷款，是指个人住房商业性贷款转为住房公积金和商业银行个人住房组合贷款。申请人须为珠海市住房公积金缴存职工，且在该市开户并累计缴存住房公积金 24 个月及以上。申请人家庭在珠海市不超过两套住房，且申请 " 商转公 " 贷款的住房属于其中一套住房，同时在全国范围内公积金贷款次数累计未满 2 次，原商业贷款已持续正常还款 12 个月及以上，当前处于正常还款状态，且历史累计逾期次数不超过 2 次。
至于贷款额度，除了符合当地的规定，还须不超过申请时原商业贷款余额减去 6 期原商业贷款月还款本息总额及 5 万元商业贷款保留余额，不得高于抵押物当前市场评估价值的 80%。" 商转公 " 的贷款期限也不能超过原商业贷款剩余年限。
风险管控方面，珠海的 " 商转公 " 贷款实施动态流动性管理机制，当月末住房公积金个人住房贷款率（个贷率）达到或超过 85% 时，次月起实行轮候放款机制。若个贷率连续三个月低于 85%，则次月起恢复正常放款。当个贷率达到或超过 90% 时，次月起暂停新增商转公贷款业务受理（已受理业务继续办理），若个贷率连续三个月低于 90%，则次月起恢复业务受理。
对比珠海，广州市于 7 月 2 日发布的《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿），要求更为严格。例如，申请人须在广州开户并累计缴存住房公积金满 60 个月及以上，在全国范围内未使用过住房公积金贷款。原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房，申请 " 商转公 " 贷款时，贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。原商业贷款在申请前 24 个月内没有逾期记录。
在广州申请 " 商转公 "，贷款额度卡的较紧，不得超过购房总价款的 60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。借款人实际可申请的 " 商转公 " 贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。
除了这两个城市，汕尾市也在 1 月份发布了 " 商转公 " 业务意愿登记的通知，为相关政策的出台做准备。汕头市则在 7 月份透露已对 " 商转公 " 贷款业务进行调研，起草了操作规则，正按流程征询意见。
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每笔贷款可节省数万元利息
截至目前，广东已有不少城市的 " 商转公 " 业务在实施中，仅今年就新增加了湛江、茂名、佛山、潮州等城市。而中山、东莞、惠州、深圳等则是在 2025 年之前就已推行。
政策出台的背景和实施的前提是当地公积金贷款额度较为充裕。根据珠海市住房公积金 2024 年年度报告，2024 年末，该市的缴存总额 1235.67 亿元，比 2023 年末增长 12.32%；缴存余额 223.92 亿元，同比增长 17.32%。提取额 102.53 亿元，同比减少 1.94%；提取额占当年缴存额的 75.62%，比 2023 年减少 6.38 个百分点。2024 年，该市发放个人住房贷款 0.7 万笔、19.43 亿元（含回购 " 公转商 " 贴息贷款 0.34 万笔，3.91 亿元），分别同比减少 27.2%、30.2%。
珠海市住房公积金管理中心表示，受宏观经济与房地产市场总体形势影响，珠海全市公积金贷款需求和个贷率均有所下降，资金池相对充足，开展 " 商转公 " 可盘活资金，实现职工减负与资金盘活双赢目标。
《广州住房公积金 2024 年年度报告》显示，2024 年，广州住房公积金缴存额 1312.54 亿元，同比增长 4.88%，发放个人住房贷款 3.87 万笔、发放金额 306.89 亿元，同比分别下降 25%、12%。
中指研究院表示，今年来，公积金贷款政策优化是各地政策优化的主要方向之一，得益于政策的调整，职工的购房门槛、购房成本均有较大程度的降低。
从各地政府披露的数据来看，不少购房者因此受惠。4 月 1 日，茂名正式实施 " 商转公 "，首个成功办理该业务的购房者表示，70 万元的商业贷款转为公积金贷款后，利率从 3.65% 降至 2.85%，20 年贷款期预计可节省利息约 7 万元。
佛山也是从 4 月 1 日开始实施 " 商转公 "，截至 6 月中旬已有超过 480 个家庭获批，贷款业务涉及资金近 2.5 亿元，平均每笔贷款可节约总利息支出约 3.3 万元。
湛江的政策是 1 月份落地的，截至 5 月 8 日，该市已受理并审批通过 " 商转公 " 贷款 982 笔，转贷金额达 5.6 亿元，为干部职工节约利息支出约 3515 万元，每户均节省利息支出 3.58 万元。
据珠海市住房公积金管理中心测算，目前该市商贷利率（3%）仍明显高于公积金贷款利率（2.6%），公积金贷款仍然可以为购房职工省下一笔不小开支。以 100 万元 30 年期贷款为例，转贷后利息差额达 7.7 万元。
