上坤地产：高周转道路的落幕
2023年3月，上坤地产发布公告：公司预计2022年度录得母公司拥有人应占亏损净额介乎17亿元至22亿元。
对于亏损的原因，上坤地产表示：主要是公司销售减少及平均售价下跌造成。
数据显示，2022年，上坤地产实现营业收入30.34亿元，同比下滑63.62%；实现毛利-5.807亿元，同比下滑149.54%；实现归母净利润-19.37亿元，同比暴跌874.62%。
此外，2022年11月1日，上坤地产发布公告：其发行的2023年到期、利率13.5%优先票据(简称“2023年票据”)出现交叉违约。
债务违约、销售额大幅度下降、利润为负，上坤地产目前面临的形势十分严峻。
上坤地产的疯狂扩张
上坤地产成立于2010年，通过10年的大跃进式扩张与布局，成功进入长三角、珠三角、中部区域三大经济区，成立了沪苏、浙江、安徽、广东、河南、湖北等6大区域公司，进驻30座城市。
通过一系列的扩张与扩大规模，上坤地产在2020年11月17日正式在港交所上市。
用时10年，上坤地产从成立到上市，打造了一个百亿规模房企。
2020年，上坤地产及其美女掌舵人赢得了无数的鲜花与赞誉。也算是上坤地产的巅峰时期。
上坤地产的拿地术：
2020年8月，上坤置业以总价6.89亿元竞得佛山市一宗地块，溢价率11.67%。
8月，以总价5.12亿元竞得浙江金华一宗商住地，楼面价7402元/平方米，溢价率55.15%。
9月，上坤以总价2.62亿元、楼面价3114元/㎡竞得慈新浦I202001#地块,商业比例为5%,溢价率50%!
10月，上坤地产2.5亿元最高限价竞得浙江绍兴一宗宅地，溢价率35%。
2021年2月，上坤以10.88亿元竞得汕头地块，楼面价4358元/平方米，溢价率18.52%。
3月，上坤10.29亿元竞得无锡1宗住宅用地。
4月，上坤地产限价2.08亿竞得温州乐清市一宗商住地，溢价率为30%。
4月，上坤以总价5.72亿元竞得CF202101号地块，楼面价6833.3元/㎡，溢价率30.16%。
4月，上坤联合体以总价77120万元夺得广州增城区朱村街朱村大道中18003200A21013号地块，成交楼面价为14262元/㎡，溢价率42.51%。
2020年上坤地产拿地金额91亿，共新增24幅土地，新增土储总建面306.0万平方米。其中招拍挂占比40%、收并购24%、产业合作21%、政府平台合作15%。
2020年也提升了上坤地产的销售额，全年实现销售金额126.6亿元，同比增长9.1%。
2021年，上坤地产接连在河南信阳、浙江丽水、湖北武汉、广东汕头等地，通过各种方式使劲拿地，2021年1-5月，拿地金额就达到了41亿。
从拿地信息来看，上坤地产几乎都是拿着高价地。
这和掌舵人要求的目标一致：希望在3-5年内，保持50%的复合增长率。
上坤地产对人才的渴望
上坤地产本身是一个小房地产公司，在管理体系方面，还是有明显的不足，因此上坤加大了对人才的挖猎。
上坤地产在几年间先后挖猎了一众大佬入职，包括：
集团执行总裁冯辉明、集团执行总裁周青、集团分管营销副总裁佟文艳、集团品牌营销中心总经理吕彬、集团分管投资副总裁陈世勋及熊本奎、集团分管设计的助理总裁梁晶、集团执行副总裁夏添、人力资源中心总经理李唯正、上海区域总经理朱雍、浙江区域总经理黄慷及王建国等等。
可以说，从集团到区域，所有的中高层核心高管，都来自外界的经理人。
当然，想要一个成立仅10年的公司，培养属于自己的子弟兵，确实不易。
最关键的是，上坤地产的人才稳定性不够，用“铁打的营盘流水的兵”来形容，也不为过。
比如，两位集团执行总裁，冯辉明待了几个月离职；另一位执行总裁周青，也只待了1年左右。
而且，上坤挖猎的其它中高层，也陆陆续续的离职而去，仅剩少部分人还在上坤继续坚持。
一个公司的机制是否健全、企业文化是否满意、公司资金是否健康、公司发展是否稳健，和企业的中高层经理人有很大的关系。
如果中高层核心干部都一股脑儿的离开了，说明该公司存在的问题很大，只是基层和外界无法得知而已。
上坤地产如何前行
据企查查，上坤置业有限公司有限制高消费记录54条；失信被执行人记录3条，涉案总金额735.06万元；被执行人记录12条，被执行总金额约1.07亿元。此外，该公司曾涉司法案件119起，案由系民间借款纠纷的案件最多。
同时，上坤在上海、苏州、合肥、武汉等城市开发的多个项目，也相继被爆出停工、延期交付等新闻。
比如，网上关于上坤地产开发的上坤·云栖麓项目，网传该项目工程停工、售楼处关门、电话关机等，而且销售业绩非常差：开盘大半年时间，195套住宅仅售出15套，18间商铺仅售出1间。
在债务方面，截至2022年12月底，公司银行及其他借款、优先票据规模合计104.04亿元，其中未来12个月内须偿还78.91亿元。
遥想当年，为了上市，为冲刺规模，净资产负债率在2017年攀升至684.9%，之后有所下降，2018年和2019年，这个数据分别降至325.9%、118.8%。
冒进的行为，为公司目前的状况埋了雷。
所以，今年2月，上坤集团于总部上坤中心召开“二次创业 适者生存”的经营会。
上坤集团董事长朱静也作了一个主题演讲：《适者生存 持续迭代 二次创业 涅槃重生》。
上坤地产目前的困境还非常的多，想要甩掉包袱，轻装上阵、涅槃重生，实属不易。
虽然在去年，上坤地产已经出售了多处资产，但也是杯水车薪。
销售回款，才能够解决目前上坤的问题，但是在今年的一季度，上坤地产连同合营公司及联营公司实现合约销售金额10.7亿元，同比减少63.48%。
想要破局与新发展，不做好经营管理及营销去化，上坤地产很难走出目前的局面。
当然，上坤能够挺多久、走多远，还得看公司的运营情况。
值得思考的事，恒大地产已经破成那样的公司，无论是负债还是口碑，但是，在今年上半年恒大地产销售额为378亿，排名18位。
而很多地产公司，招聘了那么多的所谓的各种大佬，总裁级、副总裁级、总经理级。
然后，就好像拿着高薪吧。
